Oikeusministeriölle

SUOMEN PANKKIYHDISTYS	LAUSUNTO	1 (5)
BANKFÖRENINGEN I FINLAND
THE FINNISH BANKERS' ASSOCIATION
21.4.2006
0 ikAw_asr~in isteriö
2 4. 04. 2006 &DN'( åa"a
Sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittäneen toimikunnan loppumietintö

Suomen Pankkiyhdistys esittää pyydettynä lausuntona sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittäneen toimikunnan loppumietinnöstä (komiteanmietintö 2006:1) kunnioittavasti seuraavan.

Yleistä

Toimikunta ehdottaa nykyisille kiinteistönvaihdannan toimintatavoille vaihtoehtoista sähköistä kiinteistönvaihdannan ja —panttauksen toimintamallia. Tällä on tarkoitus tukea tietoyhteiskuntakehitystä ja verkkoliiketoiminnan lisääntymistä sekä tehostaa kiinteistöasioiden kirjaamisviranomaisten toimintaa. Tavoitteet ovat kannatettavia.

Toimikunnan ehdotuksessa voidaan nähdä olevan kaksi pääosaa. Ehdotukset koskevat sähköistä kiinteistönkauppaa ja sähköisiä panttikirjoja.

Kuten toimikunnan mietinnössäkin todetaan, on erittäin vaikea ennustaa, missä määrin sähköinen kiinteistönkauppa tulee yleistymään. Tässä vaiheessa epävarmaa on myös, missä laajuudessa pankit tulevat osallistumaan sähköisesti tehtäviin kiinteistönkauppoihin.

Kaupan osapuolten haluun tehdä kiinteistökauppa sähköisesti vaikuttavat olennaisesti järjestelmän käyttämisen helppous ja turvallisuus. Kaska yksittäiset kansalaiset tekevät kiinteistökauppoja suhteellisen harvoin, sähköisen kiinteistönvaihdannan yleistyminen edellyttää, että siihen liittyy jotain selkeitä etuja perinteiseen kiinteistökauppaan verrattuna. Myös esimerkiksi pankkien olisi saatava sähköisestä toimintamallista taloudellista hyötyä, jotta siihen osallistuminen olisi niille kannattavaa.

Kiinteistökauppa voitaisiin tehdä toimikunnan mietinnössä esitetyllä sähköisellä tavalla lähinnä niissä tilanteissa, joissa kauppahinta maksetaan yhdessä erässä. Tällaisin ehdoin tehdään kuitenkin vain melko pieni osa kaikista kiinteistökaupoista. Yritykset puolestaan eivät voisi toistaiseksi tehdä kiinteistökauppoja järjestelmässä yrityskäyttöön soveltuvien tunnistamismenetelmien puuttumisen takia. Näistä syistä mietinnössä esitetty sähköinen kiinteistönvaihdanta ei voi tulla hallitsevaksi kauppojen tekotavaksi, ellei kauppaehtokäytäntö muutu ajan mittaan sähköisen järjestelmän edellyttämäksi.

Järjestelmää käyttävien taloudellisen turvallisuuden kannalta tunnistamismenetelmien luotettavuus on hyvin tärkeää. Mietinnössä on onnistuneesti otettu lähtökohdaksi, että myös pankkien verkkopankkitunnisteet ja TUPAS 2 —palvelu ovat teknisiltä ominaisuuksiltaan niin turvallisia ja kehittyneitä, että niitä voidaan hyödyntää valtion tarjoamien sähköisten asiointipalvelujen käytössä.

Toimikunta ehdottaa myös sähköisten panttikirjojen käyttöönottoa nykyisten paperisten panttikirjojen rinnalle. Sähköiset panttikirjat helpottaisivat pankkien vakuushallintoa ja
Museokatu/Museigatan 8 A / PL 1009 / Box 1009	Internet / e-mail	Y-tunnus / FO-nummer / Business ID
FIN-00101 HELSINKI / HELSINGFORS	www.pankkiyhdistys.fi / www.fba.fi	0202250-2
Puh. / Tel. +358 9 405 6120 Faksi 1 Fax +38 9 4056 1291 info@pankkiyhdistys.fi	VAT No. FIO2022502

SUOMEN PANKKIYHDISTYS BANKFÖRENINGEN I FINLAND
THE FINNISH BANKERS' ASSOCIATION

2 (5)

21.4.2006
vähentäisivät kirjaamisviranomaisten työmäärää. Kiinteistönomistajankaan näkökulmasta panttikirjan sähköiseen muotoon ei Pankkiyhdistyksen käsityksen mukaan liity haittoja. Pankkiyhdistys kannattaa toimikunnan sähköisiä panttikirjoja koskevia ehdotuksia. Sähköisten panttikirjojen edut panttivelkojille ja viranomaisille ovat sitä suuremmat mitä suurempi osa paperisista panttikirjoista saadaan muutettua sähköiseen muotoon. Tästä syystä sähköisiä panttikirjoja koskevien säännösten olisi oltava sellaisia, että pankit ja muut panttivelkojat voisivat halutessaan vaihtaa paperiset panttikirjat sähköisiksi nopeasti ja mandollisimman pienillä kustannuksilla. On myös hyvin tärkeää, että panttikirjan muoto voidaan vaihtaa ilman kiinteistönomistajan suostumusta.

Toimikunnan mietintö on pääpiirteissään laadittu teknologianeutraaliksi, mikä on hyvin perusteltua, kun otetaan huomioon, että sähköisen asioinnin tekniikka kehittyy nopeasti. Mietintöön sisältyy kuitenkin eräitä tarpeettoman yksityiskohtaisia kuvauksia käytettävästä teknologiasta. Esimerkiksi tunnistamis- ja maksamisratkaisuja koskeva teksti voi aiheuttaa ongelmia, jos se sisällytetään sellaisenaan mietinnön perusteella mandollisesti annettavaan hallituksen esitykseen.

Toimikunta on toimeksiantonsa mukaisesti ehdottanut maakaareen vain sähköisen kiinteistönvaihdannan edellyttämiä muutoksia. Pankkiyhdistys pitää kuitenkin tärkeänä, että maakaaren sääntelyn muutostarpeita arvioitaisiin erillisenä hankkeena laajemminkin. Pankkiyhdistys on 10.1.2006 tehnyt oikeusministeriölle toisen maalla olevan rakennuksen vakuuskäyttöä koskevan lainsäädäntöaloitteen.

Maksu- ja vakuusjärjestelyt sähköisessä kiinteistönvaihdannassa

Mietinnössä ja siihen sisältyvissä lakiehdotuksissa on onnistuneesti otettu huomioon, että kauppahinnan maksaminen ja vakuuksien siirtäminen myyjän panttivelkojalta ostajan panttivelkojalle on tärkeä osa kiinteistön kauppaa. Asianmukaisilla vakuusjärjestelyillä on huomattava merkitys kiinteistönkauppaa rahoittaville pankeille ja kaupan asianosaisten taloudelliselle turvallisuudelle.

Tavallista nykyään on, että kauppahinta maksetaan ja vakuudet siirretään kaupantekotilaisuudessa, johon kiinteistökaupan osapuolien lisäksi osallistuvat näiden rahoittajapankkien edustajat. Jos kauppahinta maksetaan useassa erässä, ostajan asema turvataan yleensä joko käyttämällä kaupan kohteena olevaa kiinteistöä vakuutena taikka myyjän pankin antamalla luovutus- ja säilytyssitoumuksella. Tällaisella sitoumuksella myyjän pankki ilmoittaa olevansa tietoinen tehdystä kaupasta ja toteaa esimerkiksi, että sen oma panttioikeus kiinteistöön lakkaa, kun kauppahinta maksetaan tietylle tilille.

Nykyisten kaupanteko- ja vakuuksien siirtomenettelyiden soveltaminen sähköisessä kiinteistönvaihdannassa on hyvin vaikeaa. Vaikeus ilmenee ehdotetussa maakaaren 9a luvun 10 §:ssä. Säännös on sikäli onnistunut, että sillä mandollistetaan myyjän pankin sitoumusten toimittaminen sähköisessä järjestelmässä niin, että sitoumus nivoutuu toiminnalliseksi osaksi sähköistä kaupankäyntiprosessia.

Maksujenvälitysjärjestelmän viiveet aiheuttavat kuitenkin sen, että on kyseenalaista, voidaanko järjestelmä rakentaa toimimaan maakaaren 9a luvun 10.2 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Säännöksen lähtökohta on, että myyjän pankin antama sitoumus olisi sisällöltään sellainen, että myyjän pankki luopuu vakuudestaan heti maksumääräyksen hyväksymisen jälkeen. Maksumääräyksen hyväksymisellä tarkoitettaneen tilisiirtolain 2 §:n mukaisesti hetkeä, jolloin maksajan pankki saa tilisiirron toteuttamiseksi tarvittavat

SUOMEN PANKKIYHDISTYS BANKFORENINGEN I FINLAND
THE FINNISH BANKERS' ASSOCIATION

3 (5)

21.4.2006
tiedot ja kaikki tämän pankin asettamat katetta ja toteuttamista koskevat ehdot ovat täyttyneet. Käytännössä tämä merkitsee hetkeä, jona kate vähennetään maksajan tililtä.

Säännöksen ongelmat ilmenevät tilanteessa, jossa maksunsaajan eli kiinteistön myyjän tili on eri pankissa kuin ostajan tili. Maksunsaaja saa varat tällaisissa pankkiryhmästä toiseen tehtävissä tilisiirroissa tavallisesti maksua seuraavana pankkipäivänä. Paitsi että tämä maksunsaannin viive voi vähentää myyjien halukkuutta tehdä kiinteistökauppoja järjestelmässä, se on myös teoriassa merkittävä riski myyjän pankin kannalta. Myyjän pankin olisi nimittäin säännöksen mukaisen sitoumuksen annettuaan luovuttava omista vakuuksistaan jo ennen kauppahinnan saapumista myyjän pankin edellyttämälle tilille.

Vakuudesta luopuminen ennen kauppahinnan saapumista johtaa kohonneeseen luottoriskiin, jos ostaja asetetaan konkurssiin maksumääräyksen hyväksymisen ja kauppahinnan saapumisen myyjän pankkiin välisenä aikana. Tilisiirtomaksu sitoo nimittäin maksajan konkurssivelkojia tilisiirtolain 17 §:n mukaan vasta, kun maksunsaajan pankki saa varat tililleen. Lausunnon liitteenä on maksun etenemistä pankkiryhmästä toiseen ja vakuuksien luovuttamisen ongelmaa kuvaava kaavio. Vaikka ostajan konkurssi kyseisenä lyhyenä aikavälinä on sangen epätodennäköinen, se saattaa olla riski, jota myyjän pankki ei aina halua ottaa. Ongelma voi kanavoida pankkien rahoittamia kiinteistönkauppoja tehtäväksi perinteisessä muodossa, mikä ei olisi lain tavoitteiden mukaista.

Paras ratkaisu ongelmaan olisi, että kauppahinta maksettaisiin niin sanottuna pikasiirtona. Tällä hetkellä tämä ei ole mandollista ainakaan kaikissa verkkopankkipalveluissa. Lisäksi on huomattava, että pikasiirtojärjestelmä ei toimi pankkien aukioloaikojen ulkopuolella. Kiinteistövaihdantajärjestelmän rakentamisen tavoitteena tulee olla, että myyjän pankki luopuu vakuudestaan vasta maksun saatuaan. Ehdotettu maakaaren 9a luvun 10 §:n 2 momentti ei vastaa tätä tavoitetta. Säännös ei myöskään ole mietinnön muiden säännösten tavoin teknologianeutraali, koska siinä edellytetään maksuliikenne tehtäväksi tilisiirroin. Maakaaren 9a luvun 10 §:n 2 momentissa tulisi käyttää esimerkiksi muotoilua: "... hänen panttioikeutensa kaupan kohteeseen lakkaa ehdon mukaisen maksun suorittamisen jälkeen".

Mietinnössä kuvattu maksamismalli ja maksamiseen mandollisesti liittyvä viive aiheuttavat ongelmia myös siksi että, myyjän pankin on varmistuttava siitä, että sitoumuksessa edellytetty maksu varmasti käytetään myyjän panttivelan maksamiseen. Tästä syystä tilin, jolle kauppahinta maksetaan, tulisi olla suljettuna sitoumuksen voimassaoloajan. Pitkäaikainen tilin sulkeminen ei ole käytännössä mandollista, jos myyjällä on käytössään vain yksi pankkitili.

Joka tapauksessa sitoumusta koskeva sääntely on toteutettava niin, ettei maksaja voi peruuttaa maksumääräystä sen jälkeen, kun myyjän pankki on luopunut vakuudestaan. Tämä on ilmeisesti ollut mietinnössä lähtökohtanakin, mutta asian tulisi ilmetä selkeämmin perusteluista.

Sitoumuksen voisi toimikunnan ehdotuksen mukaan antaa vain sellainen panttioikeuden haltija, joka on merkitty panttikirjan saajaksi tai haltijaksi. Käytännössä haltijamerkinnät ovat puutteellisia. Siksi pankeilla tulisi olla mandollisuus antaa sitoumus riippumatta siitä, onko pankki merkitty panttikirjan haltijaksi vai ei. Tämä vastaa nykykäytäntöä, jossa sitoumuksen saaja luottaa sitoumuksen antaneen pankin ilmoitukseen siitä, että sillä on panttikirjat hallinnassaan. Valtion vahingonkorvausvastuun ei tarvitsisi tällöin ulottua panttivelkojan antamiin sitoumuksiin.

SUOMEN PANKKIYHDISTYS BANKFORENINGEN I FINLAND
THE FINNISH BANKERS' ASSOCIATION

4 (5)

21.4.2006
Järjestelmässä annetun sitoumuksen on ilmeisesti tarkoitus toimia siten, että vakuus siirtyy sitoumuksen antaneelta myyjän pankilta automaattisesti sitoumuksessa mainitulle taholle niissä tapauksissa, kun kyse on sähköisestä panttikirjasta. Tämä sinänsä hyödyllinen ominaisuus ei kuitenkaan ilmene ehdotetuista säännöksistä selvästi. Ehdotetussa maakaaren 16 luvun 8 a §:ssä säädetään sen sijaan, että uusi sähköisen panttikirjan saaja kirjataan hakemuksesta, jonka tekee panttikirjan senhetkiseksi saajaksi kirjattu.

Sähköinen kiinnitys ja panttaus

Kiinnityshakemuksen ja kiinnityksen muuttamista koskevan hakemuksen voisi ehdotuksen mukaan tehdä sähköisesti. Kiinnitystä voisi ehdotetun maakaaren 16 luvun 4 a § mukaan hakea myös kiinteistön omistajan valtuuttama asiamies. Käytännössä pankit ovat usein kiinnityksen hakijoina valtuutuksen nojalla. Sähköisen järjestelmän käyttö olisi sujuvampaa, jos pankki voisi hakea kiinnityksiä valtuutusmenettelyllä valtakirjaa esittämättä. Pankki vain ilmoittaisi olevansa valtuutettu kiinnityksen hakemiseen ja kiinnitys myönnettäisiin lähtökohtaisesti tähän ilmoitukseen luottaen. Menettelytapa ei heikentäisi kiinteistönomistajan oikeusturvaa, koska ilmoittaja olisi vastuunkantokykyinen julkisen valvonnan alainen pankki. Pankkien asettaminen tässä suhteessa erityisasemaan ei olisi täysin poikkeuksellista sääntelyä, koska esimerkiksi asianajajat voivat tälläkin hetkellä ilmoittaa valtuutuksestaan tuomioistuimelle eikä heidän lähtökohtaisesti tarvitse esittää valtakirjaa.

Siirryttäessä mandollisesti sähköiseen kiinnityksenhakemismenettelyyn ja kiinteistönvaihdantaprosessiin on perusteltua varmistua siitä, että myöskään kiinteistökaupan rahoittamiseen verkkopankissa ei liity lainsäädännöllisiä esteitä. Mietinnössä todetaan aivan oikein, että rahoituspalvelujen etämyyntisääntelyn on katsottu hidastaneen verkkopankkitoiminnan laajentumista. Ongelma on, että kuluttajansuojalain 6a luvun peruuttamisoikeutta koskevat säännökset on ulotettu koskemaan myös takaajaa ja vierasvelkapantinantajaa. Näillä vakuudenantajilla on itsenäinen päävelallisesta riippumaton oikeus peruuttaa oma vakuussitoumuksensa. Sääntely on johtanut käytännössä siihen, että tällaisia vakuuksia ei voida hyödyntää verkkopankkitoiminnassa. Epäkohta olisi korjattava sähköisen luotonannon edistämiseksi.

Valtion vahingonkorvausvastuu

Sähköisen kiinteistönvaihdantajärjestelmän luottamuksen vahvistamiseksi on tärkeää, että valtio on mietinnössä esitetyllä tavalla vastuussa asiointijärjestelmän toiminnasta ja siitä, että järjestelmässä tehtyjen oikeustoimien pysyvyyteen voidaan luottaa. Ehdotus maakaaren 9a luvun 3 §:ksi on pääperiaatteiltaan onnistunut. Sen soveltaminen voi kuitenkin aiheuttaa yksittäistapauksissa merkittäviä tulkintavaikeuksia 3 momentissa olevan viittaussäännöksen takia. Maakaaren 13 luvun 7 §:ssä säädetyn regressioikeuden sisältö on epäselvä, kun otetaan huomioon, että esimerkiksi verkkopankkitunnusten vastuunjaosta säädetään kuluttajansuojalain 7 luvun 19 §:ssä. Lisäksi ongelmia voi aiheuttaa maakaaren 13 luvun 8 §:ssä säädetyn kanden vuoden kanneajan soveltaminen sähköisessä järjestelmässä aiheutunutta vahinkoa koskevassa korvausasiassa.

Muita havaintoja

Ehdotetun maakaaren 9a luvun 9 §:n 2 momentin viimeisen virkkeen mukaan myyjä ja ostaja eivät ole sidottuja kauppakirjan luonnokseen ennen kaupan syntymistä. Muotoilua

SUOMEN PANKKIYHDISTYS BANKFÖRENINGEN I FINLAND
THE FINNISH BANKERS' ASSOCIATION

5 (5)

SUOM~N PANKKIYHDISTYS
A	``	''

Markus Fogelholm toimitusjohtaja

rkki Kontkanen	`

johtaja

21.4.2006
voidaan pitää harhaanjohtavana, koska esimerkiksi myyjän laatima ja allekirjoittama luonnos olisi kuitenkin sikäli myyjää sitova, että ostaja voi sen hyväksyä. Myyjän allekirjoittama luonnos muistuttaa siksi oikeusvaikutuksiltaan sitovaa myyntitarjousta, vaikka myyjä voisikin peruuttaa luonnoksensa ennen sen hyväksymistä.

Sähköisen panttikirjan saajaa koskevista kirjauksista ehdotetaan säädettäväksi maakaaren 16 luvun 8 a §:ssä. Ehdotettu 2 momentti olisi selvyyden vuoksi syytä jakaa kandeksi eri momentiksi siten, että valtuutusta koskeva sääntely olisi omassa momentissaan.

Sähköisen panttikirjan saajaa koskevat rekisterimerkinnät olisivat julkisia, kuten panttikirjan haltijatiedot nykyäänkin. Julkisuus on perusteltua, mutta perusteluissa voitaisiin selvyyden vuoksi todeta, ettei rekisterimerkintöjen julkisuus ole ristiriidassa pankkisalaisuussäännöksien kanssa.

Voimaantulosäännöksessä on viittausvirhe. Säännöksessä viitataan maakaaren 17 luvun 5 a §:ään. Oikea viittaus olisi 18 luvun 5 a §.

Mietinnön liitteenä olevassa ruotsinkielisessä säännöstekstissä on käännösvirhe. Maakaaren 9a luvun 10 §:n 2 momentissa säädetään, että "Till betalningsvillkoret kan fogas en förbindelse av panträttsinnehavaren om att panträtten i köpeobjektet upphör... ". Oikea muotoilu olisi: "Till betalningsvillkoret kan fogas en förbindelse av panträttsinnehavaren om att hans panträtt i köpeobjeketet upphör... ". Erolla on tärkeä sisällöllinen merkitys, koska sitoumuksen antaja voi luopua vain omasta panttioikeudestaan.